Рязанское ш., 38 км от МКАД
Луговое ДНП, Воскресенск гор. округ
Дача 52 м², участок 8,5 сот., каркас.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 20.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,15 млн → дом ≈2,15 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 66 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,14 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −530 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Радуга ≈4,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23836
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 148 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 152 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 385 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луговое ДНП | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луговое ДНП | 44 сот. | 3 270 000 | 74 318 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Кипреево ДНП | 7,3 сот. | 1 550 000 | 212 329 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Кипреево ДНП | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кипреево ДНП | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Кипреево ДНП | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кипреево ДНП | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луговое ДНП | 10,1 сот. | 1 600 000 | 158 416 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 038 / 83 333 / 87 121 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 144 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 730 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 315 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -530 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Петровское д. | 48 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дружба СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 66 038 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Авиатор СНТ | 66 м² | 9 сот. | 5 750 000 | 87 121 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из каркаса с дизайнерским ремонтом. Дом двухэтажный, выполнен в светлых тонах с деревянной отделкой внутри, что создает теплую атмосферу. На первом этаже расположена просторная гостиная с телевизором и мягкой мебелью, а также кухня-столовая. Второй этаж включает спальни с оригинальными потолками и окнами. На территории имеется теплица, которая подойдет для выращивания овощей или зелени. Участок ухожен, с дорожками и зелеными насаждениями. Водоснабжение осуществляется через колодец. Санузел оборудован душевой кабиной. Дом расположен на участке категории Днп, что позволяет использовать его как дачу без ограничений.