Рязанское ш., 50 км от МКАД
Аргуново-1 КП, Воскресенск гор. округ
Дом 52 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, поднимали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 13.02.2024.
Рейтинг 56/100 · уверенность 64 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 398 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 89 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,87 млн / целевая ≈5,29 млн / пессимист. ≈4,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,45 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Золотово ≈9,5 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23831
Рейтинг 56/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 38.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 398 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 202 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 346 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Аргуново д. | 8,7 сот. | 850 000 | 97 701 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аргуново д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аргуново-5 ДНП | 9,9 сот. | 600 000 | 60 606 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аргуново-5 ДНП | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново-5 ДНП | 33,9 сот. | 2 450 000 | 72 271 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново-5 ДНП | 22,5 сот. | 2 300 000 | 102 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аргуново-5 ДНП | 8,1 сот. | 1 500 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аргуново-5 ДНП | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аргуново-5 ДНП | 11,6 сот. | 800 000 | 68 966 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 685 / 106 946 / 122 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 873 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 579 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 448 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Белоозерский пгт да: «санузел» + «отделка» | 53 м² | 6 сот. | 4 799 999 | 90 566 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Колоколово д. да: «санузел» + «под ключ» | 54 м² | 5,8 сот. | 4 789 000 | 88 685 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Владимирские Усадьбы ДНП да: «санузел» + «ламинат» | 50 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Городище д. да: «с/у» + «ремонт» | 54,1 м² | 6 сот. | 6 199 000 | 114 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Татаринцево с. да: «санузел» + «ремонт» | 55 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 104 545 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лисичкино-2 КП да: «ванные» + «мебели» | 56 м² | 6,5 сот. | 5 989 000 | 106 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Белоозерский пгт да: «ванная» + «ремонтом» | 56,2 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 110 320 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.02.2024 | 2 350 000 | история площадки |
| 03.03.2024 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.05.2024 | 2 600 000 (+350 000) | история площадки |
| 27.03.2025 | 2 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 13.04.2025 | 2 380 000 (−70 000) | история площадки |
| 28.07.2025 | 2 600 000 (+220 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся новый дом,52 кВ. М., и 6.2 соток земли. Есть свет, ( подведено в доме)огорожена забором, (профнастил). Рядом, деревня, Аргунова, Косяково, Старниково и Колоколова, там есть школы, детский сады и магазины. В десяти минутах пешком, речка Отра и лес. До Мкд 47 км., или меняю на квартиру, с (доплатой). Цена 2 600 000 рублей, торг. Уместен!