Рязанское ш., 49 км от МКАД
Светлый Берег дп, Раменский гор. округ
Дом 54 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 09.12.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 577 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,5 млн / целевая ≈4,05 млн / пессимист. ≈3,6 млн → от пессимистичной прибыль −33 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Золотово ≈14,1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23829
Рейтинг 18/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 710 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 577 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 423 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 870 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Светлый Берег дп | 10,7 сот. | 600 000 | 56 075 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Светлый Берег дп | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Светлый Берег дп | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Светлый Берег дп | 10,6 сот. | 710 000 | 66 981 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Светлый Берег дп | 9,7 сот. | 450 000 | 46 392 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Светлый Берег дп | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Светлый Берег дп | 10,7 сот. | 670 000 | 62 617 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьинка дп | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Светлая Поляна дп | 10,5 сот. | 919 500 | 87 571 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Марьинка дп | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 642 / 80 906 / 130 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 496 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 046 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 597 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -33 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Новое Давыдово КП | 54 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 129 444 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Степановское с. | 54 м² | 6,3 сот. | 5 100 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Владимировка ДНП | 53 м² | 14 сот. | 2 300 000 | 43 396 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 55,7 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 71 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Новое Давыдово КП | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 53 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 22 642 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Калинка ДП | 51 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 41 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Новая Владимировка КП | 51 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 56 863 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Старниково д. | 57 м² | 14 сот. | 6 500 000 | 114 035 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Владимировка д. | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом каркасный для круглогодичного проживания ( теплый контур, пластиковые окна 2-й пакет) участок ровный 9.7 соток, готов под жилье. Прописка, чистая продажа. Документы готовы, один собственник.