Рязанское ш., 95 км от МКАД
Энергетик-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 95 м², участок 4,9 сот.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 13.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 57/100 · уверенность 58 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 4,9 сот. = 417 тыс. → дом ≈1,83 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,91 млн / целевая ≈6,22 млн / пессимист. ≈5,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,81 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Осёнка ≈5,6 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23821
Рейтинг 57/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 98 % | 41.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 8 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (4,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 833 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 295 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проводник пос. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проводник пос. | 10 сот. | 899 999 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проводник пос. | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проводник пос. | 24 сот. | 1 995 000 | 83 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисовское д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Борисовское д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Борисовское д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 77 500 / 88 172 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 564 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 527 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 814 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Борисовское д. | 95,2 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 67 227 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Борисовское д. | 90 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 72 222 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Шапкино д. | 90 м² | 6 сот. | 7 770 000 | 86 333 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проводник пос. | 87 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 65 517 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лукерьино с. | 93 м² | 6 сот. | 8 200 000 | 88 172 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Непецино с. | 93,6 м² | 6,7 сот. | 11 900 000 | 127 137 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лукерьино с. | 90 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 82 778 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Семибратское д. | 91 м² | 6 сот. | 5 005 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Семибратское д. | 91,5 м² | 7,2 сот. | 13 000 000 | 142 077 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Бакунино д. | 95 м² | 6 сот. | 8 100 000 | 85 263 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.06.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагаем ДОМ с личным выходом в лесной массив, рядом с живописным прудом. На участке расположились Домом, Баня, Гараж все это в 15 минутах езды от города Коломна. - Дом возведен на заглубленным ленточном фундаменте, залита мощная