Рязанское ш., 92 км от МКАД
Железнодорожник-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 73,4 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 13.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 54 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,71 млн → дом ≈542 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 88 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,47 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,53 млн / целевая ≈6,78 млн / пессимист. ≈6,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,65 млн ₽, маржа 44 %, ROI 78 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23820
Рейтинг 72/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 708 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 542 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 384 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 199 900 | 199 983 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Парничок СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Парничок СНТ | 4,8 сот. | 800 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Яблонька СНТ | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодка СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 468 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 500 / 99 330 / 112 821 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 155 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 779 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 645 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 78 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Лукерьино с. да: «санузел» + «отделка» | 73,3 м² | 10 сот. | 7 690 000 | 104 911 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Нижнее Хорошово с. да: «с/у» + «ремонтом» | 78 м² | 10 сот. | 8 800 000 | 112 821 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Нижнее Хорошово с. да: «ванная» + «ремонтом» | 80 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Нижнее Хорошово с. да: «ванная» + «ремонтом» | 80 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 87 500 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.06.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная кирпичная дача в черте города Коломны! СНТ "Железнодорожник-1 идеальный баланс загородного уюта и городской доступности! Расположение: - Всего 7 минут на автобусе от Коломны. - 5 минут пешком от остановки. На машине до Коломенского