Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Золотая Подкова КП, Воскресенск гор. округ
Дом 88 м², участок 9 сот., 2026 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 55 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,98 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 26 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,76 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,96 млн / целевая ≈6,27 млн / пессимист. ≈5,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,09 млн ₽, маржа 20 %, ROI 24 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Золотово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2382
Рейтинг 56/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 22.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 065 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 216 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 984 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Южное Золотово ДНТ | 7,4 сот. | 1 700 000 | 229 730 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Золотово д. | 13,9 сот. | 1 650 000 | 118 705 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Золотово д. | 8,8 сот. | 2 000 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алешино сл. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Золотово д. | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алешино сл. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Золотово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сосновый Бор СНТ | 7,7 сот. | 1 020 000 | 132 468 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алешино сл. | 18 сот. | 1 550 000 | 86 111 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотово д. | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 556 / 75 000 / 108 152 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 964 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 616 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 268 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 571 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 091 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Золотая Подкова дп да: «с/у» + «мебелью» | 90,2 м² | 9,9 сот. | 8 000 000 | 88 692 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Ромашково ТСН ДНП да: «ванная» + «теплым полом» | 90 м² | 9,1 сот. | 2 300 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Михалево с. да: «с/у» + «ремонт» | 92 м² | 8,5 сот. | 9 950 000 | 108 152 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Белоозерский пгт да: «сан узел» + «мебель» | 96 м² | 9 сот. | 6 150 000 | 64 062 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Экспресс СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 81,5 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 39 264 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Конобеево с. да: «сан узел» + «мебелью» | 96 м² | 9 сот. | 8 250 000 | 85 938 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 27.08.2026 | 3 200 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прямой продавец, дом оформлен ,земля в собственности ,не в залоге ,все хорошо, Продается дом ,зарегистрированный, пропиской, 88квМ, ,все для комфорта, школа сад все рядом, также электричка рядом электричка едет до Выхино ,мцд, либо автобус, также рядом пруд 200 метров для рыбалки и москва река для 500 метров , также рядом красивейшее озеро для отдыха, автобусная остановка электричка все рядом, продаю сам, дом полностью зарегистрирован все документы в порядке ,рыбалка ,дом у реки рядом Москва река ,зоните .не большой торг.