Рязанское ш., 34 км от МКАД
Милосердие СНТ, Раменский гор. округ
Дача 28 м², участок 7,2 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 1,35 млн → дом ≈452 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 58 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −256 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Бронницы ≈3,8 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23814
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 29 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 181 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 348 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 452 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Борисово СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 899 000 | 149 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Милосердие СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 2 299 000 | 191 583 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борисово СНТ | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борисово СНТ | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Милосердие СНТ | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 25 сот. | 7 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Борисово СНТ | 28 сот. | 10 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 75 758 / 88 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 177 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 063 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -256 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Милосердие СНТ | 30 м² | 7,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Улыбка СНТ | 29,7 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 87 542 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Луговой-2 ДНП | 30 м² | 8,4 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 33 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 75 758 | снято (цена объявления) 22.07.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Виктория СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Юбилейный СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Радуга СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Раменском р-не, Кузнецовский с/о, Снт "Родник". Участок 7.21 сотки (сухой), домик каркасный, двухэтажный, можно использовать для временного проживания. На первом этаже комната, на втором этаже комната. В домике есть электричество. На участке растёт смородина, пионы, лилейник, орешник. Рядом протекает речка. Хороший круглогодичный подъезд на участок, автоматические ворота в Снт. Свободная продажа, оперативный показ.