Рязанское ш., 45 км от МКАД
Новая Владимировка КП, Раменский гор. округ
Дом 51 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 802 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈413 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Фаустово ≈13,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23813
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 43 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 9 % | 0.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 802 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 098 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 137 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Калинка ДП | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калинка ДП | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 11,2 сот. | 1 126 000 | 100 536 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 6 сот. | 614 500 | 102 417 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Владимировка д. | 22 сот. | 3 200 000 | 145 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Владимировка д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 12,4 сот. | 750 000 | 60 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 6,8 сот. | 400 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 642 / 87 544 / 130 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 872 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 385 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 413 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Владимировка д. | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Владимировка ДНП | 53 м² | 14 сот. | 2 300 000 | 43 396 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Татаринцево с. | 48 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 106 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 55,7 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 71 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Отра СНТ | 50 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Селена СНТ | 49 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 53 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 22 642 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Татаринцево с. | 58 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 103 276 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рыболово Парк КП | 54 м² | 9 сот. | 3 400 000 | 62 963 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старниково д. | 57 м² | 14 сот. | 6 500 000 | 114 035 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бревенчатый дом 51 кв. М. На хорошем фундаменте. Участок 12 соток. Асфальт до учатка. Проезд круглогодичный. Вьезд для машины на участок сделан. На участке сарай-гараж из шпал. Есть колодец. Газ проходит по нашей улице. Никакие взносы никуда платить не надо. Не Снт.