Рязанское ш., 45 км от МКАД
Старниково д., Раменский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 14.11.2024.
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 581 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 37 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,39 млн / целевая ≈3,95 млн / пессимист. ≈3,51 млн → от пессимистичной прибыль −476 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фаустово ≈11,6 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23811
Рейтинг 21/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 768 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 581 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 419 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 597 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Старниково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старниково д. | 6,8 сот. | 800 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старниково д. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старниково д. | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 23 сот. | 7 490 000 | 325 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старниково д. | 8,7 сот. | 832 500 | 95 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старниково д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 333 / 62 714 / 100 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 393 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 173 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 954 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 514 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -476 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Солнечный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 6,6 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 390 000 | 62 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Першино ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 65 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.11.2024 | 2 300 000 | история площадки |
| 07.01.2025 | 3 000 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом, регистрация и прописка возможна, остановка, магазины, все в шаговой доступности. Дом полностью оформлен, торг возможен. Так же возможно приобретение под материнский капитал.