Рязанское ш., 21 км от МКАД
М-5 Урал 44-й км, Раменский гор. округ
Дом 30 м², участок 5 сот., брус.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈132 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–212 тыс. ₽/м², медиана 133 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,17 млн ₽, маржа 68 %, ROI 212 %.
⚠ ROI 212 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Школьная ≈7,6 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23802
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 4.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 660 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | М-5 Урал 44-й км | 40 сот. | 26 000 000 | 650 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановка д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивановка д. | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ивановка д. | 20 сот. | 18 000 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивановка д. | 7 сот. | 813 000 | 116 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивановка д. | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивановка д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | М-5 Урал 44-й км | 30 сот. | 22 500 000 | 750 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивановка д. | 25,5 сот. | 19 140 000 | 750 588 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивановка д. | 19,5 сот. | 14 640 000 | 750 769 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 133 095 / 211 538 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 996 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 796 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 596 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 197 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 172 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 212 % |
| пояснение расчета | ROI 212 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 212 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Софьино с. | 30,5 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 114 754 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Весна СНТ | 30 м² | 6,3 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Усадьба ДНТ | 33 м² | 6,8 сот. | 3 100 000 | 93 939 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дружба СНТ | 30 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 153 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дьяково д. | 31,5 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 31,8 м² | 3,4 сот. | 5 000 000 | 157 233 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Мичуринец СНТ | 25,1 м² | 3,2 сот. | 2 500 000 | 99 602 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 26 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 211 538 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Тяжино д. | 36 м² | 5 сот. | 990 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Кратово дп | 35,8 м² | 4,2 сот. | 5 900 000 | 164 804 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю уютный дачный домик, 6×5, полностью готовый к проживанию, общая площадь 30кв. М., построен 2025г., проведено электричество. Продаётся только домик, без земли!