Рязанское ш., 95 км от МКАД
Проводник пос., Коломенский гор. округ
Дом 112,2 м², участок 5,8 сот., дерево, 2022 год.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 27.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 62/100 · уверенность 60 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 493 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 145 тыс.
Ремонт ≈2,24 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,01 млн / целевая ≈14,41 млн / пессимист. ≈12,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈8,65 млн ₽, маржа 68 %, ROI 208 %.
⚠ ROI 208 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Осёнка ≈6,6 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23801
Рейтинг 62/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 493 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 757 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 660 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Проводник пос. | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Проводник пос. | 24 сот. | 1 995 000 | 83 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Проводник пос. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Проводник пос. | 10 сот. | 899 999 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борисовское д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борисовское д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 112,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 244 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 447 / 145 455 / 161 905 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 009 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 209 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 12 807 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 650 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 208 % |
| пояснение расчета | ROI 208 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 208 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Семибратское д. да: «ванная» + «ремонта» | 110 м² | 6 сот. | 16 000 000 | 145 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Семибратское д. да: «санузел» + «ремонтом» | 105 м² | 6,3 сот. | 17 000 000 | 161 905 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Заречный пос. да: «санузел» + «ремонт» | 103 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 48 447 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2151545. Уникальное предложение для тех, кто ищет простор и комфорт! Продаётся уютный одноэтажный дом в посёлке Проводник городского округа Коломна, Московская область. Построен в 2022 году из качественных материалов: стены и перекрытия