Рязанское ш., 63 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дача 53 м², участок 8,4 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 1,21 млн → дом ≈2,29 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 66 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,16 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль −511 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Радуга ≈4,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23800
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 560 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 206 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 294 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 283 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Луговое ДНП | 44 сот. | 3 270 000 | 74 318 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Луговое ДНП | 10,1 сот. | 1 600 000 | 158 416 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луговое ДНП | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луговое ДНП | 9,9 сот. | 1 400 000 | 141 414 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кипреево ДНП | 7,3 сот. | 1 550 000 | 212 329 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луговой-2 ДНП | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Луговой-2 ДНП | 7,5 сот. | 7 000 000 | 933 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кипреево ДНП | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 038 / 83 333 / 87 121 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 155 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 947 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 740 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 324 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -511 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Петровское д. | 48 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дружба СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 66 038 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Авиатор СНТ | 66 м² | 9 сот. | 5 750 000 | 87 121 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом-баня в живописном Днп "Луговое" идеальное место для отдыха и уединения всего в 50 минутах от Москвы! Мечтаете сбежать от городской суеты и наслаждаться тишиной природы? Тогда этот уютный 2-этажный дом именно для вас! Основные преимущества: Удобное расположение всего 50 минут на машине от м. Котельники, стабильный круглогодичный подъезд по асфальтированной дороге. Комфортный дом утеплённый каркас, качественные материалы, 2 просторных этажа: Первый этаж: терраса для отдыха на свежем воздухе, тамбур, бойлерная, санузел, парная, просторная кухня-гостиная со вторым светом место для семейных посиделок! Второй этаж: уютная спальня, идеальная для отдыха и сна. Инженерия и коммуникации: Электричество 15 квт (по прямому договору), Вода подведена из колодца насосом, Отопление конвекторы, Wi-Fi есть для работы или развлечений. Участок с богатой инфраструктурой: Беседка и мангальная зона для уютных вечеров, Теплица, плодовые деревья и кустарники, Хозблок, уличный туалет всё для комфорта. Автостоянка. Этот дом отличное решение для тех, кто ценит качество, комфорт и природу. Подойдёт для семьи, дачной жизни или уютного уединения! Арт. 136681860.