Рязанское ш., 99 км от МКАД
Сычево д., Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот., кирпич, 2000 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 71 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,82 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль −621 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Лысцовская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23798
Рейтинг 16/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 600 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сычево д. | 7,4 сот. | 2 000 000 | 270 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сычево д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сычево д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солосцово д. | 12 сот. | 4 100 000 | 341 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солосцово д. | 9 сот. | 3 700 000 | 411 111 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сычево д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солосцово д. | 15 сот. | 4 990 000 | 332 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семёновское д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солосцово д. | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 13 сот. | 2 750 000 | 211 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 778 / 90 008 / 137 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 817 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 626 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 435 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -621 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | 40 м² | 4,9 сот. | 5 500 000 | 137 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | 41,5 м² | 4,5 сот. | 3 499 000 | 84 313 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Паново д. | 46,8 м² | 12 сот. | 4 400 000 | 94 017 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Здоровье СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 35 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Борисовское д. | 41,5 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 120 482 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 36,5 м² | 11,5 сот. | 4 000 000 | 109 589 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | имени 1 Мая СНТ | 50 м² | 8,3 сот. | 4 300 000 | 86 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лысцево с. | 30,1 м² | 5 сот. | 3 339 000 | 110 930 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ворыпаевка д. | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2187844. Представляем вашему вниманию идеальное место для отдыха и комфортной загородной жизни! Этот уютный двухэтажный дом, построенный из современных блоков, предлагает все необходимое для приятного времяпрепровождения. Дом утеплен и