Рязанское ш., 50 км от МКАД
Ожерелье КП, Раменский гор. округ
Дом 120 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 04.09.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 58 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 814 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 62 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,15 млн / целевая ≈9,13 млн / пессимист. ≈8,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,42 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Золотово ≈13,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23796
Рейтинг 73/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 814 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 886 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 717 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубки ДНП | 8,5 сот. | 680 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубки ДНП | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубки ДНП | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки ДНП | 9,3 сот. | 1 200 000 | 129 032 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье ДНП | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поддубье ДНП | 7,3 сот. | 750 000 | 102 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход-2 СНТ | 8 сот. | 780 000 | 97 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восход-1 СНТ | 4,4 сот. | 700 000 | 159 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход-1 СНТ | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 538 / 79 144 / 104 091 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 150 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 642 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 135 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 425 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Акварель КП да: «сан узел» + «отделкой» | 110 м² | 10 сот. | 11 450 000 | 104 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Татаринцево с. да: «ванные» + «теплый пол» | 130 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 61 538 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новое Давыдово КП да: «ванных» + «теплыми полами» | 120 м² | 10 сот. | 18 650 000 | 155 417 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Степановское ДНТ да: «ванные» + «отделка» | 129 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 77 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Чистые Пруды дп да: «ванная» + «под ключ» | 130 м² | 9 сот. | 10 500 000 | 80 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Лесная Поляна-2 КП да: «санузел» + «тёплые полы» | 130 м² | 10 сот. | 9 300 000 | 71 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Городище д. да: «санузлом» + «ремонт» | 130 м² | 9 сот. | 10 800 000 | 83 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.06.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 2 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 07.12.2025 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом, требует внутренней отделке, свет колодец на участке, возможна прописка Пмж.