Рязанское ш., 12 км от МКАД
Верхнее Мячково с., Люберцы гор. округ
Дача 200 м², участок 15 сот., каркас.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 10 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 30 %
Земля рядом ≈601 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 10 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 184 тыс.–184 тыс. ₽/м², медиана 184 тыс.
Ремонт ≈4 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заводская ≈6 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23793
Рейтинг 78/100 · уверенность 30 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 50 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 11.5 |
| участок | 5 | 100 % | 16.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 600 959 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 10 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 9 014 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Верхнее Мячково с. | 14,5 сот. | 10 500 000 | 724 138 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Верхнее Мячково с. | 30 сот. | 20 900 000 | 696 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Верхнее Мячково с. | 11,8 сот. | 7 600 000 | 644 068 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верхнее Мячково с. | 6,1 сот. | 4 100 000 | 672 131 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхнее Мячково с. | 7,3 сот. | 4 700 000 | 643 836 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхнее Мячково с. | 6,2 сот. | 3 400 000 | 548 387 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхнее Мячково с. | 7,5 сот. | 4 400 000 | 586 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Верхнее Мячково с. | 10 сот. | 7 000 000 | 700 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Верхнее Мячково с. | 16 сот. | 28 500 000 | 1 781 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Верхнее Мячково с. | 21 сот. | 9 014 250 | 429 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 200 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 183 549 / 183 549 / 183 549 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.3 км | Солнышко СНТ | 147,1 м² | 9,3 сот. | 27 000 000 | 183 549 | в продаже 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Читайте объявление внимательно. Продаю домокомплект каркасно-щитового дома, указанного на фото. Покупала на выставке, ввиду обстоятельств не приступила к сборке. Все необходимые технические документы прилагаются. По всем вопросам звоните, пишите.