Рязанское ш., 46 км от МКАД
Владимирские Усадьбы ДНП, Раменский гор. округ
Дом 28 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 830 тыс. ₽, снижали с 850 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 552 тыс. → дом ≈278 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 47 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈706 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈44 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Фаустово ≈14,3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23788
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 16 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 989 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 278 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 929 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 6,8 сот. | 400 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 13,4 сот. | 1 275 850 | 95 213 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 9,1 сот. | 860 000 | 94 505 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 8,5 сот. | 808 000 | 95 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 12,4 сот. | 750 000 | 60 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 11,2 сот. | 1 126 000 | 100 536 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 6 сот. | 614 500 | 102 417 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калинка ДП | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Владимировка ДНП | 8,9 сот. | 500 000 | 56 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 222 / 71 042 / 77 500 |
| цена объекта | 830 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 705 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 637 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 555 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 473 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 310 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 44 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Песчанка СНТ | 24 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 77 083 | снято (цена объявления) 30.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Песчанка СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Содружество СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 47 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Восход-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 850 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 830 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 830 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок строго с домиком в Аднп Владимировские усадьбы. Документы все на руках, собственник. По площади 800кв. М. (8 соток). На территории стоит каркасный домик 7*4 ( 28кв. М), на блоках, утеплён под зиму, окна и дверь поставлены профессионально, внутренней отделки нет, но уже готов под ваш проект, есть перегородка отделяющая санузел от комнаты, делался под себя для круглогодичного проживания. При желании уже можно жить летом! Цена подарок, пустые такие участки, с деревьями заросшие от 600т. А здесь + домик, туалет с ямой, обработанный участок, менжеван. Также на территории за домиком вырота яма под уличный туалет, уличный туалет тоже почти готов ( без крыши) в форме теремка, яма залита фундаментом. Участок менжеван, все лишнее выкорчено и готово под посадку. В Аднп сделаны дороги, электричество от Государства через Моэск, заборы, пункт охраны, площадка под Тбо, детская площадка. К участку ведет асфальтированная дорога, внутри поселковые дороги из Пгс, зимой постоянно чистятся, вывозиться мусор, поселок находится под охраной. Кадастровый номер участка: 50:23:0050373:2665-50/023/2017-1. Звоните, возможность торга есть!