Рязанское ш., 25 км от МКАД
Софьино с., Раменский гор. округ
Дом 66 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 720 тыс. ₽; цена не менялась с 17.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈341 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 63 тыс.–240 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть.
До ст. Ипподром ≈8,7 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23787
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 340 588 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Софьино с. | 5 сот. | 2 150 000 | 430 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Софьино с. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Софьино с. | 5,7 сот. | 2 871 000 | 503 684 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Софьино с. | 50 сот. | 24 705 000 | 494 100 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Софьино с. | 20 сот. | 10 180 000 | 509 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Софьино с. | 18,7 сот. | 5 200 000 | 278 075 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Софьино с. | 7 сот. | 870 000 | 124 286 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Софьино с. | 5,4 сот. | 2 592 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Софьино с. | 17 сот. | 6 500 000 | 382 353 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Софьино с. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 857 / 97 663 / 240 055 |
| цена объекта | 720 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 612 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/3 жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Холуденево д. | 64,8 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 84 877 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Софьино с. | 70 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Софьино с. | 57 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 87 719 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Шилово д. | 66,8 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 70 359 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бритово д. | 72,9 м² | 10 сот. | 17 500 000 | 240 055 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Софьино с. | 56,7 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 88 183 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шилово д. | 70 м² | 10 сот. | 7 850 000 | 112 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ольховка Кантри Клаб КП | 72,1 м² | 8,8 сот. | 13 599 000 | 188 613 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Эврика СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 4 400 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Новое Тяжино КП | 72,6 м² | 10,3 сот. | 12 500 000 | 172 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 720 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 720 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/3 жилого дома и 1/3 земельного участка в очень развитом селе Софьино в Раменском районе. Всего 27 км от Мкад. Село имеет очень удачную локацию, находится на берегу Москва- реки, вокруг села лес, всегда чистый воздух. В селе находятся сетевые магазины, большая школа, детский сад, клиника, пункты выдачи озон, вайлдберрис, рядом с селом крупный торговый центр Лента, все улицы в селе асфальтированы. Сам участок с домом расположен в центре села, с обоих сторон асфальтовый подъезд к нему, огорожен забором из проф листа по периметру. Все коммуникации ( свет, газ, водопровод, канализация) по границе участка, напротив участка детский садик. Поскольку с одной стороны участка улица тупиковая ( он в тупику как раз), можно сделать стоянку для личных авто. Дом требует ремонта, так как там долго никто не проживал, также возможен выкуп всего участка, нужно договариваться с сосособственниками ( это мать и сын). Продаю свою долю так как проживаю в другом регионе и заниматься участком нет возможности. Продаю гораздо ниже рыночной цены! Уведомления сособственникам отправлены, получены обратно, все документы готовы к сделке! (Мат капитал не рассматриваю).