Рязанское ш., 47 км от МКАД
Топаз СНТ, Раменский гор. округ
Дом 25 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 528 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 35 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Фаустово ≈16,6 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23777
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 528 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Топаз СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отра СНТ | 7,8 сот. | 460 000 | 58 974 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Топаз СНТ | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кулон СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маяк СНТ | 7,2 сот. | 1 120 000 | 155 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фазенда СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маяк СНТ | 9,6 сот. | 700 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фазенда СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ракетка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 417 / 48 438 / 155 709 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 478 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 404 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 330 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 182 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 003 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.6 км | Грецкая д. | 24 м² | 7 сот. | 850 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Воскресенские Луга-2 дп | 24 м² | 7 сот. | 850 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ласковый Май СНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Костино д. | 30 м² | 10 сот. | 6 950 000 | 231 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Мечта СНТ | 31,1 м² | 12 сот. | 1 400 000 | 45 016 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Старая мельница-2 ДНТ | 28,9 м² | 7,9 сот. | 4 500 000 | 155 709 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Луч СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Белое озеро СНТ | 20 м² | 4,3 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Юрасово с. | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный жилой каркасно-щитовой утепленный дом с участком и баней в Снт "Топаз" рядом с дер. Натальино, Раменского района Московской области построенный в 1998г. Жилой дом 1 этаж + мансарда, общей площадью 36.90 кв. М., кадастровый номер 50:23:0050360:1351. К дому есть пристройка с одной комнатой и гараж. Внутренняя отделка: вагонка. Отопления нет. Планировка: - На первом этаже: летняя кухня + 2 комнаты (15 кв. М.), комната (9 кв. М.), холл (8 кв. М.). - На втором этаже (мансарде): спальня (32 кв. М.). Коммуникации: электричество 15квт (3-х фазное). Водопровод: летний, с/у + душ на участке. Участок 800 кв. М. (8 соток). Кадастровый номер 50:23:0050360:436. Категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Участок благоустроен, засеян газонной травой, имеются различные наслаждения: цветы, клумбы, плодовые и ягодные деревья, кустарники, грядки, теплица. Присутствует все необходимое для летнего отдыха. Инфраструктура: в шаговой доступности (30 мин ходьбы) продуктовые и строительные магазины. Пвз "WB" и "Озон". Лес и пруды для рыбалки и купания в наличии и велосипедной доступности. От Москвы 65 км. По Новорязанскому шоссе. Документы готовы, оперативный показ полное сопровождение сделки.