Рязанское ш., 43 км от МКАД
Рыболово 2 дп, Воскресенск гор. округ
Дача 127 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 727 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 32 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈2,54 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,3 млн / целевая ≈4,77 млн / пессимист. ≈4,24 млн → от пессимистичной прибыль −173 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Белоозёрская ≈5 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23776
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 122 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 727 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 473 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 598 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Москва-лето ДНТ | 8,8 сот. | 1 099 000 | 124 886 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рыболово 2 дп | 11 сот. | 1 180 000 | 107 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рыболово 2 дп | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыболово 2 дп | 7,4 сот. | 610 000 | 82 432 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыболово 2 дп | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыболово 2 дп | 18,9 сот. | 2 200 000 | 116 402 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыболово 2 дп | 19,5 сот. | 2 000 000 | 102 564 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыболово 2 дп | 9,6 сот. | 849 000 | 88 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эколето СНТ | 14,5 сот. | 1 650 000 | 113 793 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Эколето СНТ | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 127 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 407 / 45 455 / 79 286 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 296 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 031 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 766 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 237 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -173 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Москва Река КП | 126 м² | 8 сот. | 9 990 000 | 79 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Дор-2 СНТ | 110 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Коптево СНТ | 108 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цена Дом + участок! Срочно Продаю! Дом недостроенный, но с частичкой любви и планами жить большой и дружной семьей. Дом 127 кВ. М. 4 спальни ( можно сделать кабинет из одной комнаты) и большая кухня гостиная где вы сможете, отдыхать с семьей и гостями. Так же 2 сан узла и кладовка ( постирочная). Дом круглогодичный: 200 и 150 доски, обработан полностью маслом и огнезащитной. Участок 8 сот, в комплекте к дому прилагается малина, вишня дикая, яблони, груши, шелковица, розы, гортензии. Место для блаженного отдыха вдали от этого суетливого мира, на берегу р. Москва, природа, закаты отвал башки. Вы сможете рыбачить или плавать на сапе/лодке, а вечерами тут проплывают круизные 3х этажные лайнеры с приветливыми людьми. Соседи у нас, а возможно уже у Вас, очень отзывчивые и душевные, семейные, никогда не откажут в помощи. 15 мин до Бронниц, 50 мин до Мкад. Дорога к посёлку и в посёлке постоянно очищается- ещё не было, чтобы не могли выехать. Рядом Школа, поликлиника (Рыболово, Бронницы), магазины, озон, wb, большой парк, школа олимп. Резерва и тд. Речка, карьер, ферма с лошадьми, местный стадион. Тихое место, хорошая земля и вода. Шлагбаум. Есть электричество. Пишите!