Рязанское ш., 93 км от МКАД
Имени И. В. Мичурина-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 15 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈400 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈968 тыс. → от пессимистичной прибыль −634 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −40 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23772
Рейтинг 12/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 410 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 002 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 18 сот. | 8 250 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 6 400 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 5 050 000 | 505 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Яблонька СНТ | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 7,6 сот. | 3 200 000 | 421 053 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 81 386 / 116 667 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 210 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 150 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 089 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 968 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -634 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Околица СНТ | 12 м² | 2,5 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пчелка-2 СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сергиевский пос. | 15 м² | 3 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репинка-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 12 м² | 3,7 сот. | 1 299 999 | 108 333 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Анино Поле СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Дружба СНТ | 15 м² | 6 сот. | 771 088 | 51 406 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Дружба СНТ | 15 м² | 6 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Березка-1 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Дружба СНТ | 12,7 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 90 551 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дачу в городе ухоженный деревянный домик, чистый и светлый. На участке проведена централизованная вода, земля облагорожена: посажены плодовые деревья и кустарники яблони, малина, смородина, крыжовник. Расположение удобное: в шаговой