Рязанское ш., 82 км от МКАД
Шеметово с., Коломенский гор. округ
Дом 111,1 м², участок 7 сот.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 14.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 54 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 426 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 71 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈2,22 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,85 млн / целевая ≈12,46 млн / пессимист. ≈11,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,39 млн ₽, маржа 58 %, ROI 136 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Осёнка ≈6,5 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23771
Рейтинг 64/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 426 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 474 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 268 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шеметово с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шеметово с. | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шеметово с. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шеметово с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шеметово с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шеметово с. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шеметово с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шеметово с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шеметово с. | 24 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шеметово с. | 25 сот. | 1 380 000 | 55 200 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 111,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 222 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 536 / 116 667 / 161 905 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 846 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 154 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 461 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 077 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 390 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 136 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Семибратское д. да: «ванная» + «под ключ» | 113 м² | 7 сот. | 14 000 000 | 123 894 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лысцево с. да: «ванная» + «отделкой» | 112 м² | 7 сот. | 7 900 000 | 70 536 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Лысцево с. да: «ванная» + «отделку» | 112 м² | 7 сот. | 9 290 000 | 82 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Проводник пос. да: «ванной» + «теплый пол» | 120 м² | 7 сот. | 14 500 000 | 120 833 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Семибратское д. да: «санузел» + «ремонтом» | 105 м² | 6,3 сот. | 17 000 000 | 161 905 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Семибратское д. да: «санузел» + «под ключ» | 120 м² | 6,7 сот. | 14 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Солосцово д. да: «санузле» + «ремонтомпредлагается» | 117 м² | 7 сот. | 12 990 000 | 111 026 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в с. Шеметово, в 15 минутах езды от г. Коломна. Дом расположен в экологически чистом районе. Уникальность данного дома в его расположении рядом с каскадом прудов. Прямо с участка выход на пруд, в котором возможно искупаться. Кроме этого, в