Рязанское ш., 94 км от МКАД
Отдых СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 18 м², участок 6,2 сот., дерево, 1992 год.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,48 млн; первая цена 1,48 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 62 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 562 тыс. → дом ≈788 тыс. ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 38 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1 млн / целевая ≈900 тыс. / пессимист. ≈800 тыс. → от пессимистичной прибыль −608 тыс. ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Осёнка ≈7,3 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23768
Рейтинг 15/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 59 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 4.2 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 788 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Отдых СНТ | 12 сот. | 1 550 000 | 129 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Отдых СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Борисовское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 235 / 50 760 / 80 435 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 950 000 ₽ |
| продажа: целевая | 900 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -607 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.4 км | Химик-5А СНТ | 17 м² | 8,3 сот. | 650 000 | 38 235 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Суханово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Фоминское д. | 20 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Гранит СНТ | 20,4 м² | 6,7 сот. | 1 000 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Фоминское СНТ | 16 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 187 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Колыберево СНТ | 23 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 80 435 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | 23 м² | 7,1 сот. | 1 450 000 | 63 043 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 480 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 399 000 (−81 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 1 350 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2167778. Продается дача, на участке 6,2 соток, в посёлке Проводник, 9 км от Коломны. Участок правильной формы, огорожен забором со всех сторон. Подъезд отсыпан щебёнкой. Дом при необходимости возможно оформить как жилой и прописаться.