Рязанское ш., 16 км от МКАД · земля с домом
Жуковский г., Жуковский гор. округ
Дом 36 м², участок 3,3 сот.
Дом по описанию: «Продаю дом 36 кв. М с участком 3,3 сотки в Снт Мичуринец г. Жуковского.»
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 15.04.2026.
Рейтинг 90/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈746 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 88 тыс.–203 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,03 млн / целевая ≈4,53 млн / пессимист. ≈4,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,73 млн ₽, маржа 43 %, ROI 75 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Школьная ≈2,4 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23766
Рейтинг 90/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 79 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 745 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 461 000 ₽ (3,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель СНТ | 5,3 сот. | 4 990 000 | 941 509 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 4 сот. | 3 850 000 | 962 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба-2 СНТ | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 3,1 сот. | 2 800 000 | 903 226 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Весна-2 СНТ | 3,5 сот. | 3 990 000 | 1 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 35 сот. | 19 500 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Заря СНТ | 3 сот. | 2 350 000 | 783 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 3,4 сот. | 3 100 000 | 911 765 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Поднятая целина СНТ | 3,5 сот. | 2 299 000 | 656 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поднятая целина СНТ | 3,5 сот. | 3 000 000 | 857 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 000 / 131 579 / 202 857 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 030 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 778 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 527 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 024 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 731 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 75 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 37,5 м² | 3,1 сот. | 3 300 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 34,4 м² | 3,2 сот. | 4 250 000 | 123 547 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Кратово дп | 35,8 м² | 4,2 сот. | 5 900 000 | 164 804 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поднятая целина СНТ | 34 м² | 3 сот. | 3 300 000 | 97 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ильинский пгт | 36,6 м² | 4,7 сот. | 4 397 000 | 120 137 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 39,9 м² | 4 сот. | 5 250 000 | 131 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Быково пгт | 34,9 м² | 2,2 сот. | 4 800 000 | 137 536 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 34 м² | 2 сот. | 6 200 000 | 182 353 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Малаховка пгт | 35 м² | 2,5 сот. | 7 100 000 | 202 857 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ильинский пгт | 40 м² | 4 сот. | 12 500 000 | 312 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.05.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом 36 кв. М с участком 3,3 сотки в Снт Мичуринец г. Жуковского. Дом зарегистрирован как жилой, можно прописаться, дом под снос. Можно получить налоговый вычет. На участке четыре яблони, земля плодородная. Прописка в г. Жуковском. Без подъезда к участку. На участке есть железный сарай, куда можно убрать садовый инвентарь и не только. Свет есть, вода для полива есть. Новый дом можно оформить без проблем. Дом начали потихоньку сносить. Участок под авансом.