Рязанское ш., 17 км от МКАД
Еганово СНТ, Раменский гор. округ
Дача 40 м², участок 6,3 сот., газоблок.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 18.07.2025.
Рейтинг 45/100 · уверенность 60 %
Земля ≈357 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 2,25 млн → дом ≈98 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–211 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,12 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −204 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Школьная ≈8,5 км по прямой; до МКАД 17 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23765
Рейтинг 45/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 357 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 252 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 98 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 450 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Еганово СНТ | 9,4 сот. | 3 300 000 | 351 064 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Еганово СНТ | 8,5 сот. | 3 200 000 | 376 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Еганово СНТ | 10,5 сот. | 5 900 000 | 561 905 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Еганово СНТ | 29 сот. | 15 000 000 | 517 241 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Какузево д. | 7,3 сот. | 3 504 000 | 480 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чулково д. | 50 сот. | 30 000 000 | 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Какузево д. | 7 сот. | 4 060 000 | 580 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Какузево д. | 5,7 сот. | 2 871 000 | 503 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Еганово с. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Еганово с. | 7 сот. | 824 000 | 117 714 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 750 / 85 654 / 211 111 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 117 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 961 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 805 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 494 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -203 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.5 км | Текстильщик-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 55 533 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Истомиха СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 830 000 | 70 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 36,4 м² | 5,8 сот. | 6 499 999 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Первомайка д. | 36 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Первомайка д. | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Связь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Верхнее Мячково с. | 50 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Стройдормаш СНТ | 36 м² | 4,2 сот. | 2 750 000 | 76 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Долина СНТ | 36 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 211 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Федино д. | 36,4 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 82 418 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 21.07.2025 | 2 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в Раменском районе, деревня Чулково, Снт "Еганово". Отличная транспортная доступность: 20 км от Мкад, построена новая трасса. Путь от Котельников займет 20 минут на автомобиле. На участке дом в стадии строительства. Не вписан. Есть возможность постоянной прописки. Установлен забор с воротами, новая крыша. Подведены канализация и скважина в подвал. Подведена общая техническая вода до участка. Есть отдельная колонка с питьевой водой на территории Снт. Электричество 7 квт. Участок ровный. На территории товарищества есть озеро, пляж и детская площадка. Имеется возможность подключить "домашний" интернет. Круглосуточная охрана, видеонаблюдение по всему Снт. Документы в порядке. Собственник. Торг у ворот. Осмотр в любой день по договоренности.