Рязанское ш., 94 км от МКАД
имени 1 Мая СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 80 м², участок 5,2 сот., 2020 год.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 08.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 58 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,06 млн → дом ≈488 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 62 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,02 млн / целевая ≈4,52 млн / пессимист. ≈4,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,2 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23763
Рейтинг 66/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 85 % | 36.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 14.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 062 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6 сот. | 1 199 900 | 199 983 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4 сот. | 4 500 000 | 1 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 18 сот. | 11 000 000 | 611 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Парничок СНТ | 4,8 сот. | 800 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 000 / 62 500 / 66 446 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 020 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 769 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 518 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 016 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 198 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | да: «ванная» + «ремонтом» | 80 м² | 5 сот. | 10 290 000 | 128 625 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Сычево д. да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 5 сот. | 4 960 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Парфентьево с. да: «санузел» + «ремонт» | 83 м² | 5 сот. | 5 515 000 | 66 446 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 1 550 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2167923. Продам дачу в излюбленном Коломенцами СНТ им. 1 Мая СНТ расположено в центральной части города Коломна, что обеспечивает доступ в любое время года, а так же пешую доступность от остановок общественного транспорта (15 минут