Рязанское ш., 85 км от МКАД
Строитель СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 26.11.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 355 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −130 %, ROI −57 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Хорлово ≈3,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23760
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 43 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 355 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 795 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Комета СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 000 / 26 786 / 47 284 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 480 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 406 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 332 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 184 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 543 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Химик-3А СТСН | 50 м² | 5 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Солнышко ТСН | 50 м² | 6 сот. | 1 599 999 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик-3 СНТ | 48,1 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 41 372 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Восход СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 600 000 | 12 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Черемушки СНТ | 49,7 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 47 284 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-3А СТСН | 56 м² | 5 сот. | 1 499 999 | 26 786 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Солнышко ТСН | 45 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 47,1 м² | 4,7 сот. | 3 700 000 | 78 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.11.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 14.03.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в тихом районе! Ищете идеальное место для отдыха на природе? Предлагаем вашему вниманию дачу из крепкого кирпича с железобетонными перекрытиями и тремя просторными комнатами. Дом расположен в живописном месте, окруженном лесом и