Рязанское ш., 42 км от МКАД
Лесная Поляна-2 КП, Раменский гор. округ
Дом 31 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 948 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Белоозёрская ≈13 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23759
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 1.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 848 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 948 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 552 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 82 323 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лазурный ДНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лазурный ДНТ | 25 сот. | 1 900 000 | 76 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лазурный ДНТ | 12,5 сот. | 1 600 000 | 128 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лазурный ДНТ | 9,4 сот. | 891 100 | 94 798 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лазурный ДНТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старая мельница-2 ДНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Татаринцево с. | 5,9 сот. | 560 500 | 95 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лазурный Берег ДНТ | 17,4 сот. | 2 616 000 | 150 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Татаринцево с. | 6,8 сот. | 646 900 | 95 132 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лазурный Берег ДНТ | 8,1 сот. | 772 350 | 95 352 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 875 / 87 143 / 150 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 922 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 630 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 257 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Старниково-3 КП | 31 м² | 6,5 сот. | 1 799 000 | 58 032 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Рыболово с. | 30 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Боршева с. | 35 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березка-Натальино СНТ | 33 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 121 212 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ромашково-37 КП | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | сохраненная копия |
| 7.3 км | Вишневый сад КП | 30 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Амирово СНТ | 35 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ландыш СНТ | 30 м² | 9 сот. | 4 049 000 | 134 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Поддубье-2 ДНП | 32 м² | 8,5 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Федино д. | 35 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 128 571 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 06.07.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже уютный дом из бруса, построенный в 2025 году. Одноэтажное строение общей площадью 31м2 с двумя комнатами и террасой, расположенное на участке 10 соток, земли сельхозназначения. . В доме выполнен качественный ремонт с использованием натурального дерева, создающий теплую атмосферу. Интерьер включает кухню с деревянной мебелью и обеденной зоной, а также светлую гостиную с удобным диваном. Ванная комната отделана плиткой, что обеспечивает современный вид и удобство использования. На территории имеется колодец для водоснабжения, но вода все дом не заведена, нужно заводить при желании. Электричество подключено, доступен Wi-Fi. (есть интернет) Санузел находится на улице. До ближайшего магазина можно дойти пешком, что делает проживание здесь комфортным и удобным. Дом находится в непосредственной близости от остановки общественного транспорта, что облегчает транспортную доступность. Раменский район. Коттеджный поселок Лесная поляна -2. В шаговой доступности Лес, вышел из калитки и вот он сразу. Вам надо приехать и посмотреть локацию, уверен, Вам понравится. Какой там воздух, обалдеть. А по утрам Вас будит кукушка. Тишина, ни машин ни людей. Просмотры по выходным, по предварительной договорённости. Срочно срочно срочно.