Рязанское ш., 44 км от МКАД
Солнечный ДНП, Раменский гор. округ
Дом 72 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 27.11.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 944 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 37 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,11 млн / целевая ≈4,6 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈326 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Фаустово ≈10,2 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23754
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 065 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 944 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 906 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 472 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Солнечный ДНП | 8,1 сот. | 695 000 | 85 802 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный ДНП | 13,1 сот. | 4 250 000 | 324 427 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный ДНП | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старниково д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старниково д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старниково ДНТ | 8,6 сот. | 1 190 000 | 138 372 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 333 / 71 288 / 100 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 111 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 855 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 089 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 326 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Солнечный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 6,6 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Новое Давыдово КП да: «ванной» + «ремонт» | 72 м² | 6,2 сот. | 5 750 000 | 79 861 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 390 000 | 62 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Першино ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 65 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.11.2025 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом-баня, есть техника; холодильник, стиральная машина, туалет, душ, бойлер, мебель. Есть уличный туалет. Продаю по семейным обстоятельствам.