Рязанское ш., 42 км от МКАД · земля с домом
Лесная Поляна-2 КП, Раменский гор. округ
Дом 45 м², участок 6,5 сот.
Дом по описанию: «Жилой дом 45 кв, колодец, септика.»
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 09.08.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 58 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 618 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 87 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,11 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Белоозёрская ≈13,2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23748
Рейтинг 60/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 86 % | 36.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 0.8 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 618 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 482 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Татаринцево с. | 5,9 сот. | 560 500 | 95 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая мельница-2 ДНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 6,8 сот. | 646 900 | 95 132 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 8,7 сот. | 831 000 | 95 517 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Татаринцево с. | 7,2 сот. | 684 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Татаринцево с. | 5,8 сот. | 595 000 | 102 586 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лазурный ДНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лазурный Берег ДНТ | 17,4 сот. | 2 616 000 | 150 345 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 86 667 / 98 962 / 125 508 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 623 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 161 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 113 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Голландская деревня КП да: «санузел» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новая Владимировка КП да: «душевая кабина» + «ремонт» | 49 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 122 449 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Заворово СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 47 м² | 6 сот. | 5 050 000 | 107 447 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Аллея Роз КП да: «санузел» + «ремонтом» | 42 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 90 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Квартал 38Б КП да: «санузел» + «отделка» | 48,8 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 88 115 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Заречье-1 СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 49 м² | 6 сот. | 6 149 900 | 125 508 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 100 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок 6.5сот. На участке имеются постройки. Жилой дом 45 кв, колодец, септика. Проведено электричество.