Рязанское ш., 30 км от МКАД
Бояркино СНТ, Раменский гор. округ
Дача 62,5 м², участок 7 сот., пенобетон.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 15.07.2024.
Рейтинг 53/100 · уверенность 57 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,14 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 43 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,25 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,66 млн / целевая ≈4,19 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈607 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Загорново ≈8,1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23747
Рейтинг 53/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 68 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 961 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 064 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 136 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 176 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Муравушка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бояркино СНТ | 10 сот. | 1 496 000 | 149 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бояркино СНТ | 9,4 сот. | 1 495 000 | 159 043 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Камушки СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Марково СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марково с. | 28 сот. | 11 350 000 | 405 357 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ежик СНТ | 6,6 сот. | 980 000 | 148 485 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Марково с. | 10,4 сот. | 1 350 000 | 129 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыбаки д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марково с. | 11,2 сот. | 1 990 000 | 177 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 250 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 75 833 / 90 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 659 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 426 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 193 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 727 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 607 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.1 км | Полянка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 75 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Соколово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Жемчужина СНТ | 55 м² | 9 сот. | 7 500 000 | 136 364 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Солнечный Рай ТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2024 | 2 490 000 | история площадки |
| 29.01.2025 | 2 550 000 (+60 000) | история площадки |
| 25.08.2025 | 2 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаю дачу в Снт "Бояркино", Рамeнский paйoн, 33 км от Мкад. Ha учacткe хозблок и колодец. Границы участка установлены, дом оформлен (как содовый дом). Асфальт до въезда на участок, снег чистят. Въезд на территорию Снт оборудован автоматическими воротами, открываются пультом или с телефона. Рядом в пешей доступности озеро, Москва река, фермерский магазин, остановка общественного транспорта. Обратите внимание: Это дача, использовалась как дача. Воды в доме нет, отопления нет (использовали конвекторы было тепло до поздней осени), санузла в доме нет. Если вам все это нужно, то искать необходимо в другой ценовой категории.