Рязанское ш., 45 км от МКАД
Старниково д., Раменский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5,5 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 06.02.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 614 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 37 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,39 млн / целевая ≈3,95 млн / пессимист. ≈3,51 млн → от пессимистичной прибыль −800 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Фаустово ≈11,9 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23744
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 273 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 614 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 885 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 069 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Старниково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старниково д. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старниково д. | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старниково д. | 6,8 сот. | 800 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старниково д. | 8,7 сот. | 832 500 | 95 690 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Татаринцево с. | 7,5 сот. | 1 250 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старниково д. | 23 сот. | 7 490 000 | 325 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старниково д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старниково д. | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старниково д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 333 / 62 714 / 100 000 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 393 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 173 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 954 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 514 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -800 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Солнечный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 6,6 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 390 000 | 62 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Першино ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 65 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.02.2025 | 2 490 000 | история площадки |
| 25.02.2025 | 2 890 000 (+400 000) | история площадки |
| 27.05.2025 | 3 590 000 (+700 000) | история площадки |
| 25.06.2025 | 2 970 000 (−620 000) | история площадки |
| 04.07.2025 | 5 500 000 (+2 530 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 3 800 000 (−1 700 000) | история площадки |
| 26.10.2025 | 3 499 000 (−301 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный домик каркасный 6х7. Баня из бруса 6х5. Предлагаем вашему вниманию уникальное предложение участок площадью 6 соток с домом и баней, идеально подходящий для круглогодичного проживания. Основные характеристики: - Участок огорожен забором со всех сторон, что обеспечивает безопасность и уединение. - Электричество подключено. - Дом каркасный, размером 6х7 метров. - Баня из бруса, размером 6х5 метров. - Удобный подъезд: на территории Снт шлагбаум, асфальтированная дорога. - Расстояние до Новорязанского шоссе всего 600 метров. - Возможность регистрации по месту жительства. - 1 собственник. Не упустите шанс стать владельцем этого замечательного участка с Домом и Баней. Если у вас остались вопросы или вы хотите записаться на просмотр, пожалуйста позвоните или напишите за ранее! Ждем вас.