Рязанское ш., 38 км от МКАД
Торопово д., Раменский гор. округ
Дом 60,1 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 83/100 · уверенность 50 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,56 млн → дом ≈440 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 89 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,14 млн / целевая ≈5,53 млн / пессимист. ≈4,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,01 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Радуга ≈6,3 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23743
Рейтинг 83/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 560 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 440 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 321 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Торопово д. | 20 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Торопово д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово д. | 29 сот. | 2 697 000 | 93 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово д. | 42,2 сот. | 17 521 300 | 415 197 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово д. | 34,5 сот. | 15 552 000 | 450 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово д. | 22 сот. | 8 000 000 | 363 636 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово д. | 11,5 сот. | 2 600 000 | 226 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово д. | 40 сот. | 12 800 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Торопово д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 202 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 550 / 95 455 / 96 923 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 139 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 832 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 525 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 911 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 009 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Михалево с. да: «санузел» + «мебель» | 65,5 м² | 13 сот. | 5 800 000 | 88 550 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Михалево с. да: «санузел» + «мебелью» | 66 м² | 12,9 сот. | 6 300 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Михалево с. да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 96 923 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом из бревна с центральным водоснабжением. Одноэтажный дом построен на участке Ижс. Внутри две комнаты, требующие ремонта. Газ уже подведён в дом, что обеспечивает удобство проживания. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком. Дом расположен в живописной местности, окружён зелёными насаждениями.