Рязанское ш., 46 км от МКАД
Фазенда СНТ, Раменский гор. округ
Дача 24 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 10.07.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 688 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 60 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −350 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Фаустово ≈15,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23741
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 688 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 311 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фазенда СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фазенда СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ракетка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кулон СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фазенда СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кулон СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фазенда СНТ | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 94 000 / 138 889 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 288 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 174 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 059 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 830 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -349 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 26 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 167 308 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Марьинка дп | 25 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Поддубье-2 ДНП | 25 м² | 6 сот. | 1 999 000 | 79 960 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 24 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 25 м² | 7,2 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Полупирогово д. | 25 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Вишневый Сад СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 18 м² | 9,3 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ромашково-37 КП | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2025 | 2 999 000 | история площадки |
| 12.08.2025 | 2 899 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 2 599 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 499 999 (−99 001) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 599 000 (+99 001) | история площадки |
| 12.04.2026 | 2 499 999 (−99 001) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 349 999 (−150 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 299 999 (−50 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 199 999 (−100 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 099 999 (−100 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 049 999 (−50 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 999 999 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ровный участок прямоугольной формы, отлично подойдёт для строительства зимнего дома или бани. Участок окружён лесом. На участке плодовые деревья и кусты, летний деревянный домик 4*4 с терассой 2*4, бытовка под кухню 3*2 (электричество подключено, колодец с водой), также есть душ, туалет, хоз. Блок, деревянные качели с турником. Присутствует все необходимое для летнего отдыха.