Рязанское ш., 42 км от МКАД
Рыболово с., Раменский гор. округ
Дом 48 м², участок 12,5 сот.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 57 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,84 млн / целевая ≈5,26 млн / пессимист. ≈4,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,39 млн ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
Коммуникации: свет — по границе; в описании: скважина.
До ст. Белоозёрская ≈7,8 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23740
Рейтинг 63/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 85 % | 36.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 203 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 647 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рыболово с. | 9,1 сот. | 800 000 | 87 912 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рыболово с. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рыболово с. | 17 сот. | 2 500 000 | 147 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рыболово с. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рыболово с. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рыболово с. | 17 сот. | 2 750 000 | 161 765 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыболово с. | 22 сот. | 5 350 000 | 243 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рыболово с. | 17,3 сот. | 3 500 000 | 202 312 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рыболово с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рыболово с. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 116 666 / 177 083 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 842 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 550 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 258 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 674 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 391 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рыболово с. | 48 м² | 12 сот. | 2 850 000 | 59 375 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Морозово д. | 48 м² | 8,6 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыболово СНТ | 48 м² | 8 сот. | 7 930 000 | 165 208 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Москворечье дп | 48 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Рыболово 2 дп | 48 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 177 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Рыболово КП | 48 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рыболово 2 дп | 48 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 177 083 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Акватория СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Никулино д. | 50 м² | 13,5 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Москворечье дп | 50 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам строящийся дом в красивом спокойном поселке. Вся инфраструктура (остановка общественного транспорта, магазины, больница, детский сад, школа) в пешей доступности. Москва река рядом. Соседи все хорошие. До Красной площади 70 км. Участок ровный, сухой, пустой, пространство для Вашей фантазии. Электричество по границе участка, возможность подключения Газа, водопровод на выбор либо центральный либо скважина. Возможно расширить участок с 12.5 соток до 17 соток.