Рязанское ш., 95 км от МКАД
Новое СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 24 м², участок 5 сот.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 06.09.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 50 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 945 тыс. → дом ≈755 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,61 млн / целевая ≈1,45 млн / пессимист. ≈1,29 млн → от пессимистичной прибыль −639 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сычёво ≈0,8 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23733
Рейтинг 10/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 970 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 945 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 755 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 458 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подлипки СНТ | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коломенское СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коломенское СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Весна СНТ | 6,8 сот. | 1 400 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нарцисс СНТ | 5 сот. | 1 650 000 | 330 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пруды СНТ | 5 сот. | 1 750 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коломенский СНТ | 16 сот. | 4 200 000 | 262 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 66 000 / 115 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 607 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 527 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 446 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 286 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -639 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | имени 1 Мая СНТ | 25 м² | 5,8 сот. | 2 800 000 | 112 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Коломзавод-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Коломенский № 4 СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 25 м² | 2,8 сот. | 15 000 000 | 600 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Коломенский № 4 СНТ | 22 м² | 5,2 сот. | 2 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Лесной СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 1 400 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 27 м² | 2,6 сот. | 3 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Машиностроитель СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Солнечное СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Околица СНТ | 20 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дачный домик в черте города. Площадь домика 24 кв.м. , состоит из 2 комнат. В дом заведено электричество, есть сезонная, питьевая(центральная) вода. Участок 5 соток, правильной формы 25 м на 20 м , ухоженный, много плодовых деревьев и