Рязанское ш., 45 км от МКАД
Натальино-4 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 48 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,1 млн; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 505 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −758 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. Фаустово ≈16,4 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23731
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 24 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 505 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 485 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Натальино-4 СНТ | 24 сот. | 4 200 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветерок СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Натальино-4 СНТ | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березка-Натальино СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Селена СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 62 232 / 101 389 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 305 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 974 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 644 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -757 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Натальино д. | 48 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Натальино-4 СНТ | 44 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 81 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Солнечный ДНП | 50 м² | 6,5 сот. | 5 800 000 | 116 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 40 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лазурное КП | 58 м² | 6 сот. | 3 680 000 | 63 448 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ромашково-37 КП | 58,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 50 514 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Поддубье-2 ДНП | 36 м² | 7,2 сот. | 1 990 000 | 55 278 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Лысцево д. | 56 м² | 10 сот. | 3 485 000 | 62 232 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Черемушки КП | 60 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Лысцево д. | 36 м² | 10 сот. | 3 650 000 | 101 389 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 990 000 | история площадки |
| 08.02.2026 | 3 100 000 (+110 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый тёплый дом с мебелью. Большая кухня гостинная и две спальни, тамбур, коридор и сан. Узел. Цены на материалы растут и цена будет выше.