Рязанское ш., 50 км от МКАД
Аргуново-4 КП, Воскресенск гор. округ
Дом 54 м², участок 7,5 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.04.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 466 тыс. → дом ≈3,03 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −986 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: колодец.
До ст. Золотово ≈9,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23730
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 121 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 466 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 034 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 185 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Аргуново д. | 6,2 сот. | 700 000 | 112 903 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново д. | 8,7 сот. | 850 000 | 97 701 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново-5 ДНП | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново-5 ДНП | 9,9 сот. | 600 000 | 60 606 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново-5 ДНП | 22,5 сот. | 2 300 000 | 102 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Косяково д. | 7,4 сот. | 620 000 | 83 784 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аргуново-5 ДНП | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аргуново д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Косяково д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аргуново д. | 9,2 сот. | 510 000 | 55 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 057 / 69 811 / 84 048 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 711 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 525 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 340 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 969 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -986 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Ульянино с. | 58,3 м² | 6,1 сот. | 4 100 000 | 70 326 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Озерный СНТ | 58,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Клеверная Дымка дп | 58,9 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 110 357 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Квартал 38Б КП | 58,3 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 63 465 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Золотая Подкова КП | 53 м² | 8,8 сот. | 3 700 000 | 69 811 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Никитское с. | 56,4 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 62 057 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ульянинская роща КП | 58,3 м² | 6,1 сот. | 4 900 000 | 84 048 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ильинское ДНТ | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Малахитовая Поляна КП | 54 м² | 7 сот. | 1 699 000 | 31 463 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рыболово СНТ | 48 м² | 8 сот. | 7 930 000 | 165 208 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.04.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом от собственника. Дом оформлен! Строился для себя под дачу, стены каркасные с утеплением 150мм, по всему периметру дома проложен тёплый электрический пол, натяжные потолки, одна большая комната 3×6, и кухня 2.5×5, прихожая и ванная комната с туалетом, раковиной и душевой кабиной. На участке большой навес 7×10, брусчатка под навесом и вокруг дома. Колодец 13 колец, свет 15Кв. Канализация, всё проведено и разведено. Откатные ворота, глухой забор по всему периметру. Большая часть участка свободна.