Рязанское ш., 49 км от МКАД
Ивушка дп, Раменский гор. округ
Дом 128,5 м², участок 12,5 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 05.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 77/100 · уверенность 57 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 1,13 млн → дом ≈2,07 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 130 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 153 тыс.
Ремонт ≈2,57 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈19,93 млн / целевая ≈17,94 млн / пессимист. ≈15,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈10,66 млн ₽, маржа 67 %, ROI 202 %.
⚠ ROI 202 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Золотово ≈7,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23729
Рейтинг 77/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 134 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 066 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 078 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ивушка СНТ | 8,4 сот. | 1 400 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ивушка дп | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивушка дп | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Михеево с. | 4 сот. | 100 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михеево с. | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михеево с. | 12,6 сот. | 1 300 000 | 103 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Колоколово д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Михеево с. | 7 сот. | 690 000 | 98 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Москворечье дп | 13,4 сот. | 1 150 000 | 85 821 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Михеево с. | 6 сот. | 1 030 000 | 171 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 128,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 570 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 130 417 / 153 077 / 165 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 19 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 18 938 000 ₽ |
| продажа: целевая | 17 942 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 15 948 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 10 658 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 202 % |
| пояснение расчета | ROI 202 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 202 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Никитское с. да: «ванная» + «ламинат» | 130 м² | 12 сот. | 19 900 000 | 153 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Озерный СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 120 м² | 12 сот. | 15 650 000 | 130 417 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Мечта ДНП да: «санузел» + «отделка» | 120 м² | 13 сот. | 17 250 000 | 143 750 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мечта ДНП да: «санузла» + «отделкой» | 137 м² | 12 сот. | 22 605 000 | 165 000 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Щельпино д. да: «санузел» + «отделка» | 123 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 60 976 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Озерный СНТ да: «ванной» + «отделка» | 140 м² | 12 сот. | 22 450 000 | 160 357 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 3 450 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся недостроенный дом 128 м2 на участке 12 соток. Свет подключен и заведен в дом, на участке колодец. Круглогодичный подъезд, закрытая охраняемая территория Снт. В поселке детская площадка и свое озеро оборудован пляж для купания и отдыха. Прекрасное тихое и живописное место в дали городской суеты. 1 взрослый собственник, документы готовы к сделке. Оперативный показ, торг присутствует.