Рязанское ш., 38 км от МКАД
Бисерово д., Раменский гор. округ
Дом 74,4 м², участок 16,5 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 16,5 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,58 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 59 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,49 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,22 млн / целевая ≈4,7 млн / пессимист. ≈4,18 млн → от пессимистичной прибыль −198 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Радуга ≈12 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23722
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 815 000 ₽ (16,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 585 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 304 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бисерово с. | 9 сот. | 5 999 990 | 666 666 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бисерово с. | 6,2 сот. | 800 000 | 129 032 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бисерово с. | 7 сот. | 820 000 | 117 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бисерово с. | 12 сот. | 1 560 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бисерово с. | 7 сот. | 760 000 | 108 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бисерово с. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бисерово д. | 14,9 сот. | 1 490 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бисерово с. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бисерово с. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 2 900 000 | 483 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 488 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 375 / 68 841 / 77 764 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 225 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 180 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -198 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Панино КП | 75 м² | 10,6 сот. | 5 200 000 | 69 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Морозово д. | 76,5 м² | 20 сот. | 4 990 000 | 65 229 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Квартал 6-6 дп | 70 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Эковита-Аква КП | 71,7 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 68 340 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ясная Поляна КП | 72 м² | 10 сот. | 5 599 000 | 77 764 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Тюльпан СНТ | 80 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 43 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Григорово д. | 69 м² | 12 сот. | 4 750 000 | 68 841 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Григорово д. | 80 м² | 12 сот. | 4 750 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заворовский Дачник СНТ | 76,8 м² | 12 сот. | 9 700 000 | 126 302 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Сельцо д. | 75 м² | 15,1 сот. | 3 950 000 | 52 667 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна, построенный в 1958 году, 74.4 кв. М. Одноэтажное строение с косметическим ремонтом включает четыре комнаты. В доме газовое отопление, что обеспечивает комфорт в холодное время года. Участок прямоугольной формы, 16.5 сот., хорошее местоположение. Удобная транспортная развязка в любом направлении. По документам: 1 взрослый собственник, показ по договоренности! Звоните!