Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Рождественка д., Коломенский гор. округ
Дача 18,2 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 537 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 80 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 29 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈264 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈667 тыс. / целевая ≈600 тыс. / пессимист. ≈534 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −268 %, ROI −73 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Конев Бор ≈3,3 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2372
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 537 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 463 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 80 385 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 300 000 | 160 494 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Конев-Бор д. | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Нижнее Хорошово с. | 15,4 сот. | 1 690 000 | 109 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Конев-Бор д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 264 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 33 750 / 60 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 667 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 430 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −268 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −73 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 132 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | 20 м² | 5 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.1 км | 20 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.2 км | 20 м² | 6,5 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.1 км | Хорлово пгт | 21 м² | 6 сот. | 600 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 350 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 000 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135340831 Мечтай, отдыхай, живи на даче! Именно с этого призыва хотелось начать нашу презентацию. Представляю вашему вниманию место, которое станет вашим символом спасения в суматохе будней, островком безмятежности под пение птиц. Местом встреч с семьей для вечерних разговоров под звездным небом, вдали от городского гула. Суета осталась в городе. Здесь только вы и природа. Добро пожаловать! Характеристики: Садовый участок 6 соток, ровный, прямоугольной формы с ландшафтным дизайном. Это прекрасное сочетание различных видов растений, деревьев и кустарников, создающих уникальную атмосферу уюта, красоты и гармонии. Переступив порог Вы сразу окунетесь в буйство красок и ароматов. Здесь вашему взору открываются стройные туи в окружение цветочных клумб, свои ветви раскинул можжевельник, есть два искусственно созданных прудика. В самом центре для любителей овощных культур разбиты грядки. Есть фруктовые деревья: яблони, груши, вишни. Ягоды: клубника, смородина, крыжовник, малина, ежевика, земляника, голубика, виноград. Да наполнит этот сад ваш стол! Любителям цветов тоже есть где развернуться. Цветочные культуры посажены так, чтоб радовать ваш глаз с ранней весны до поздней осени. Большой выбор хост, камнеломок, сортовых лилий, пионов, ирисов. Разноцветные астильбы, тюльпаны, флоксы, колокольчики, лаванда, осока, лилейники. Все это изобилие создает поистине сказочную атмосферу. На участке есть дачный домик с одной комнатой и мансардным помещением, где вы можете отдохнуть и даже остаться на ночь. Еще один дом построен из газосиликатных блоков, фундамент утеплен, зарегистрирован как жилой. Без внутренней отделки. Зато у вас есть возможность раскрыть в себе таланты: архитектора, дизайнера, строителя и сделать все как нужно именно вам. Для вашего удобства и комфортного проживания есть: электричество, скважина, био туалет, душ с бойлером, ТВ. Транспортная доступность: на личном авто по Новорязанскому шоссе, потом по Егорьевскому шоссе. На электричке до ж/д станции Хорошево потом на автобусе 28, 36, 80. Создайте свой уголок счастья! Ведь на даче радость спрятана в мелочах. Звоните! Ответим на все интересующие вопросы, организуем просмотр в удобное для вас время. С уважение, Татьяна Ерохина, ваш специалист по недвижимости. Покупая недвижимость с Самолетом Плюс вы получаете: квалифицированные консультации, помощь в одобрении ипотеки. Гарантию безопасности сделки с расширенной юридической проверкой объекта и субъекта! Титульное страхование. Наша деятельность застрахована!