Рязанское ш., 89 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дом 15 м², участок 4,7 сот., кирпич.
Цена 1,35 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 54 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 329 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 44 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈930 тыс. / целевая ≈837 тыс. / пессимист. ≈744 тыс. → от пессимистичной прибыль −704 тыс. ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Цемгигант ≈1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23715
Рейтинг 13/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 6 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 329 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 021 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Новоселки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новоселки д. | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 444 / 61 765 / 70 833 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 930 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 884 000 ₽ |
| продажа: целевая | 837 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 744 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -703 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Цементник СНТ | 17 м² | 5,5 сот. | 1 050 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Колыберево СНТ | 18 м² | 5,6 сот. | 800 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Колыберево-2 СНТ | 12 м² | 3 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 1 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаю дачу в черте города Воскресенск, СНТ Отдых. ровный ухоженный участок с небольшим дачным домиком , участок огорожен с плодовыми деревьями. хоз постройки вода сезонная поливочная все документы готовы к сделке проведено межевание дом