Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Мосэнерго-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 05.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 510 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 42 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,86 млн / целевая ≈2,57 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −739 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Осёнка ≈5,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2371
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 82 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 510 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 990 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проводник пос. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Проводник пос. | 10 сот. | 899 999 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проводник пос. | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проводник пос. | 24 сот. | 1 995 000 | 83 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проводник пос. | 12 сот. | 1 750 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисовское д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Борисовское д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Борисовское д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 583 / 46 750 / 67 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 858 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 715 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 286 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -739 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Энергетик-1 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 495 000 | 41 583 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мосэнерго-1 СНТ | 60 м² | 5,7 сот. | 2 850 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мосэнерго-1 СНТ | 57 м² | 5,5 сот. | 2 600 000 | 45 614 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мосэнерго-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 42 843 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ворыпаевка д. | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ворыпаевка д. | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Радуга СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мичуринец-2 СТ | 50 м² | 6,7 сот. | 3 350 000 | 67 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 899 000 | 17 980 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 500 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагаем продажу большой, кирпичной дачи в черте г. Коломна. СТ Энергетик-1 (рядом с п. Проводник). Снижение стоимости на 350 000 до конца августа. Удобное место расположение, круглогодичный асфальтированный подъезд и общественный транспорт, 20 минут от центра города на автомобиле. Утопающие в зелени СТ, собственный пруд, грибные и ягодные места. О даче: Два этажа, четыре спальни, кухня. Кирпичный, утеплён, отделан натуральной доской. Отопление печное, печь "Голландка", камин. Про участок: Ухоженный, фруктовый сад, многочисленные плодовые кустарники, цветы. Система полива по всему периметру. На участке расположен хоз. Блок, туалет, душ, очень уютная и качественно сделаная баня. Про коммуникации: Электричество (круглосуточно), водоснабжение скважина. Про документы: В собственности более 10ти лет, прямая продажа, подходит под ипотеку, быстрый выход на сделку. Более подробная информация по телефону. С уважением Екатерина.