Рязанское ш., 21 км от МКАД
Первомайка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.09.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 57 %
Земля ≈476 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,38 млн → дом ≈621 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 68 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,78 млн / целевая ≈5,21 млн / пессимист. ≈4,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈876 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фабричная ≈2,6 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23707
Рейтинг 61/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 21.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 13.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 475 852 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 379 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 621 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Первомайка СНТ | 5,9 сот. | 2 900 700 | 491 644 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Первомайка д. | 9,8 сот. | 5 350 000 | 545 918 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Первомайка д. | 6 сот. | 6 600 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Первомайка д. | 7,6 сот. | 3 737 250 | 491 743 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Первомайка д. | 5,7 сот. | 2 806 650 | 492 395 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Первомайка д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гидротехник СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадьба ДНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадьба ДНТ | 6,8 сот. | 3 200 000 | 470 588 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Весна СНТ | 6,8 сот. | 3 100 000 | 455 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 333 / 100 744 / 163 233 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 783 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 494 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 205 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 876 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Весна-1 СОНТ | 64,7 м² | 5,3 сот. | 5 300 000 | 81 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Клишева д. | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 58 м² | 4 сот. | 8 600 000 | 148 276 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 56,1 м² | 5,9 сот. | 8 997 000 | 160 374 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 63,1 м² | 5,5 сот. | 10 300 000 | 163 233 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 62,5 м² | 4,5 сот. | 4 375 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Строитель СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 4 100 000 | 68 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Клишева д. | 58 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 103 448 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Кратово дп | 56,1 м² | 4,5 сот. | 5 500 000 | 98 039 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 65 м² | 5,3 сот. | 8 999 000 | 138 446 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный домик, нуждается в ремонте.