Рязанское ш., 44 км от МКАД
Лисичкино КП, Раменский гор. округ
Дом 75 м², участок 9 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,07 млн → дом ≈2,43 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,91 млн / целевая ≈4,42 млн / пессимист. ≈3,93 млн → от пессимистичной прибыль −545 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белоозёрская ≈14,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23702
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 783 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 069 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 431 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 413 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Татаринцево с. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 11,3 сот. | 1 300 000 | 115 044 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 16,5 сот. | 4 500 000 | 272 727 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Татаринцево с. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татаринцево с. | 8,1 сот. | 567 200 | 70 025 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татаринцево с. | 13,8 сот. | 4 675 000 | 338 768 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татаринцево с. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 053 / 54 107 / 76 163 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 666 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 421 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -545 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Татаринцево с. | 74,5 м² | 8,9 сот. | 4 000 000 | 53 691 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лисичкино-2 КП | 86 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 57 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татаринцево с. | 86 м² | 10 сот. | 6 550 000 | 76 163 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Уютный ДНП | 80 м² | 6,5 сот. | 12 000 000 | 150 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Григорово д. | 71 м² | 5,7 сот. | 4 545 000 | 64 014 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Морозово д. | 64 м² | 7,3 сот. | 10 000 000 | 156 250 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лисичкино КП | 95 м² | 5,5 сот. | 4 945 000 | 52 053 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лисичкино-2 КП | 95 м² | 6 сот. | 4 945 000 | 52 053 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Заповедный КП | 74 м² | 9,5 сот. | 1 790 000 | 24 189 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Григорово д. | 84 м² | 5 сот. | 4 545 000 | 54 107 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Самый дешёвый дом в этом районе. Почти бесплатно. Срочно продаётся.