Рязанское ш., 65 км от МКАД
Фоминское д., Раменский гор. округ
Дом 57,4 м², участок 26 сот., кирпич, 2014 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 26 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,47 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 39 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,04 млн → от пессимистичной прибыль ≈423 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Непецино ≈9,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23701
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 10 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 429 000 ₽ (26 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 471 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 627 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Фоминское д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фоминское д. | 17 сот. | 1 000 000 | 58 824 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фоминское д. | 18 сот. | 450 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фоминское д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фоминское д. | 7,7 сот. | 500 000 | 64 935 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Фоминское д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фоминское д. | 20,5 сот. | 1 100 000 | 53 659 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фоминское д. | 8,2 сот. | 810 000 | 98 780 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фоминское д. | 18 сот. | 1 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фоминское д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 148 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 432 / 82 571 / 135 135 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 045 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 793 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 540 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 036 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 423 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Бубново д. | 55,1 м² | 13,2 сот. | 4 300 000 | 78 040 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Гостилово д. | 59,7 м² | 15 сот. | 5 200 000 | 87 102 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Беспятово д. | 63,4 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 39 432 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Степановское с. | 44,4 м² | 30 сот. | 6 000 000 | 135 135 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134367357 Продается земельный участок площадью 26 соток с домом и садом, расположенный в живописной деревне Фоминское дом 14, Московская область. Участок земли населенных пунктов предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и