Рязанское ш., 97 км от МКАД
Вишенка СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 25 м², участок 9,1 сот.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 06.09.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 53 %
Земля ≈322 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 2,93 млн → дом −83 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лысцовская ≈2,3 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23698
Рейтинг 12/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.5 |
| участок | 5 | 46 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 322 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 933 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −83 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 320 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вишенка СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8 сот. | 4 150 000 | 518 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Солосцово д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солосцово д. | 5,5 сот. | 2 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 11,1 сот. | 3 850 000 | 346 847 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 9 сот. | 6 100 000 | 677 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Солосцово д. | 9 сот. | 3 700 000 | 411 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солосцово д. | 12 сот. | 3 950 000 | 329 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солосцово д. | 15 сот. | 4 800 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солосцово д. | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 73 290 / 112 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 854 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 761 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 669 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 483 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 439 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Коломенский № 4 СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | имени 1 Мая СНТ | 25 м² | 5,8 сот. | 2 800 000 | 112 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Коломзавод-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Надежда СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 80 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 86 777 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Паново д. | 24,2 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 80 579 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Лесной СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 1 400 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Солнечное СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ручеек СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 850 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ДАЧА У ОЗЕРА В ЧЕРТЕ ГОРОДА !!! В продаже уникальный объект - дача, расположенная в черте города Коломна, на территории СНТ Вишенка. Локация отличная, вся необходимая инфраструктура находится в пешей доступности. До магазинов и автобусной остановки