Рязанское ш., 48 км от МКАД
Ульянинская роща КП, Раменский гор. округ
Коттедж 25 м², участок 7 сот., газоблок.
Цена 1,46 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 39 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 456 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 80 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈400 тыс. ₽; дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Золотово ≈14,3 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23695
Рейтинг 46/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 31.8 |
| торг | 5 | 18 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.8 |
| участок | 5 | 27 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 126 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 456 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 004 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Першино ТСН | 11 сот. | 670 000 | 60 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино ТСН | 12,6 сот. | 1 198 900 | 95 151 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино ТСН | 6 сот. | 522 000 | 87 000 | снят (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Першино ТСН | 9 сот. | 783 000 | 87 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Марьинка дп | 8,3 сот. | 749 000 | 90 241 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесной-Прибрежный дп | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Милашкино дп | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Марьинка дп | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянино СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ульянино СНТ | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 960 / 79 960 / 79 960 |
| цена объекта | 1 460 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 241 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 25 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Акварель КП | 25 м² | 6 сот. | 1 999 000 | 79 960 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 460 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 460 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звонить после 12.00. Показываю кажд. День по предварительной договоренности. Высылаю геолокацию по максу. Не Агент. Дом-студия 25 кв. М. С балконом на собственном участке альтернатива квартире-студии в городе! Дом из газобетона на монолитной плите для постоянного проживания, электричество. 15 квт, колодца и септика нет, планировка: одна спальня, су, площадь 20 кв м включая балкон 2 кв. М., можно оформить прописку. Снаружи отделка. Чистовая, внутри черновая. Документы готовы. Не агент. Можно в ипотеку. Тсн. Дом в замковом стиле, До остановки общественного. Транспорта 3 км пешком или 5 мин на машине. Видеонаблюдение, охрана, шлагбаум. Недалеко лес, река для купания. Без торга. Агентам не беспокоить. Вопросы по тел.