Рязанское ш., 44 км от МКАД
Земляничные Поля-2 ДНП, Раменский гор. округ
Дача 15,3 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 16.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 964 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 100 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 133 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 155 тыс.
Ремонт ≈206 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −428 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Фаустово ≈9,9 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №23693
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.8 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 964 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 536 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 100 392 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный ДНП | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Уютный ДНП | 6,8 сот. | 600 000 | 88 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный ДНП | 8,1 сот. | 695 000 | 85 802 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный ДНП | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный ДНП | 13,1 сот. | 4 250 000 | 324 427 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Уютный ДНП | 50 сот. | 16 000 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Уютный ДНП | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 206 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 133 333 / 155 000 / 200 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 379 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 260 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 903 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -428 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 18 м² | 9,3 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Восточный дп | 15 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Москворечье дп | 15 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Никитское с. | 15 м² | 11 сот. | 850 000 | 56 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Янтарный ДП | 14 м² | 10,2 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колоколово д. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Владимировка ДНП | 12 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Соколово-Хомьяново д. | 18 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом Под Прописку! В продаже минималистичный дом 6*3 для круглогодичного проживания, теплый и качественно построенный по каркасной технологии, толстые стены, двойной пол, с возможностью отделки на свой вкус, со всем необходимым для комфортного проживания, расположенный на крайней линии поселка на участке 9 соток, за домом муниципальная территория и лес, что делает доступным расширить участок под свои нужды, дооформив нужное количество земли. Большие окна, пропускающие в дом много света, и финская деревянная входная дверь позволяют разумно расходовать электроэнергию. Климат-система, состоящая из инверторного кондиционера и бризера, без перепадов поддерживают заданную температуру и приятную влажность жарким летом, а также постоянный приток свежего воздуха без сквозняков в любое время года. Саморегулирующийся плинтусные конвекторы, работающие по сценариям, не жгут воздух, экономично и мягко прогревают стены дома зимой. Блэкаут-шторы совместно с умными лампочками регулируют свет по вашему настроению. Бойлер на 50 литров с функцией быстрого нагрева. Двуспальная кровать для полноценного отдыха, а также кровать-чердак для отдыха ребёнка. Кухонная зона с холодильником, чайником, мультиваркой и электрической печью для кулинарных экспериментов. Большой стол для обеда и работы за компьютером. Компьютерный стул-трансформер, складывающийся одним движением, позволит освободить место при необходимости. Растущий детский стул регулируется под рост ребёнка любого возраста. Вместительный платяной шкаф Икеа и удобный стеллаж с ящиками Икеа позволят разместить много вещей. А кладовка с полочками под потолок скроет от взгляда вещи и бытовые мелочи, которые сейчас не нужны. Велотренажер поможет поддержать здоровье за чтением книги или просмотром сериала в пасмурный день. WI-FI 5G позволит всегда оставаться на связи. Также для вас стиральная машинка и сушилка для вещей. Глубокий колодец с хорошей водой, без запаха и примесей, всегда белоснежных ванны и раковины. Рядом сад, школа, аптека, магазины, кафе, остановки общественного транспорта. Прописка. Один собственник. Без обременений. Быстрый выход на сделку. Код пользователя: 211125. Номер в базе: 3903942.