Рязанское ш., 93 км от МКАД
Амерево с., Коломенский гор. округ
Дом 49,4 м², участок 17 сот., 1967 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 29.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля рядом ≈109 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈988 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «долевая собственност») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Амерево ≈1,7 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23689
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 51 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Амерево с. | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Амерево с. | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чанки с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чанки с. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфентьево с. | 39 сот. | 5 500 000 | 141 026 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфентьево с. | 6,4 сот. | 1 850 000 | 289 062 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чанки с. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда-2 СНТ | 31,6 сот. | 8 900 000 | 281 646 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 988 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 89 271 / 125 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевая собственност») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «долевая собственност») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Амерево с. | 50 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 50,6 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 69 170 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чанки с. | 48 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Чанки с. | 48 м² | 10 сот. | 4 250 000 | 88 542 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Нижнее Хорошово с. | 48 м² | 17 сот. | 6 000 000 | 125 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Нижнее Хорошово с. | 51 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Пестриково с. | 50 м² | 11,3 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Нижнее Хорошово с. | 51,2 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 107 422 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Амерево с. | 54 м² | 9 сот. | 3 299 000 | 61 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Отдых СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 5 250 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.06.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 3 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 000 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2232462. Продаётся жилой дом блокированной застройки. Важно: это не долевая собственность. Объект выделен как самостоятельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером. Вы покупаете не долю, а полноценный объект. ЧТО ВЫ