Рязанское ш., 93 км от МКАД
Строитель-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 60,5 м², участок 5 сот., кирпич, 2008 год.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,36 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −796 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №23688
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 357 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 493 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 678 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 1 199 900 | 199 983 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 6,1 сот. | 2 450 000 | 401 639 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коммунальник-1 СНТ | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 110 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 235 / 63 650 / 135 993 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 420 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 078 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 736 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -796 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 61,4 м² | 6 сот. | 8 350 000 | 135 993 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 60 м² | 6 сот. | 4 890 000 | 81 500 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 57 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 131 579 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Мичуринец-2 СТ | 60 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 68 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 38 235 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 68 м² | 5,8 сот. | 2 600 000 | 38 235 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Рябинка СНТ | 65 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 38 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 55 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 490 000 | 70 935 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | Никульское с. | 63,1 м² | 5,6 сот. | 5 000 000 | 79 239 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2274629. В ПРОДАЖЕ КЛАССНАЯ ДАЧА В ЧЕРТЕ ГОРОДА! Дом 2 этажа (кирпич), 5 соток в охраняемом СНТ + бонус доля 2,5 сотки соседнего участка Стены: Капитальное строение (кирпич) с современной обшивкой сайдингом. Окна: ПВХ (стеклопакеты).